KİRA VE GAYRİMENKUL HUKUKU YARGILAMA SÜREÇLERİ

İzmir Gayrimenkul Avukatı | Taşınmaz ve Kira Hukuku Süreçleri

Gayrimenkul ve kira hukuku; arazi, arsa, bağımsız bölüm gibi taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni hakları, tapu sicili işlemlerini, inşaat sözleşmelerini ve kiralanan taşınmazlara ilişkin hukuki ilişkileri düzenleyen özel hukuk disiplini içerisinde yer alır. Uygulamada vatandaşlar ve kurumsal şirketler tarafından sıklıkla İzmir gayrimenkul avukatı şeklinde ifade edilen mesleki faaliyet; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında Asliye Hukuk ile Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen dava ve arabuluculuk süreçlerinin vekil sıfatıyla takip edilmesini ifade etmektedir.

İzmir Bayraklı'da faaliyet gösteren Dede Hukuk ve Danışmanlık Bürosu (Avukat Ertan Dede), taşınmaz mülkiyetinden ve kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda önleyici hukuk danışmanlığı ve dava vekilliği hizmeti sunmaktadır. İzmir gayrimenkul avukatı nezdinde yürütülen süreçlerde; resmi şekil şartlarına uyulması, tapu kayıtlarının incelenmesi ve dava şartı arabuluculuk prosedürlerinin eksiksiz işletilmesi hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşır.

Taşınmaz (Gayrimenkul) Hukuku Kapsamındaki Başlıca Dava Türleri

Anayasal güvence altında bulunan mülkiyet hakkının korunması ve tapu sicilinin doğru tutulması ilkesi gereğince, gayrimenkul hukukuna ilişkin uyuşmazlıklar çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde (kesin yetki kuralı çerçevesinde) görülür. Mevzuat kapsamında öne çıkan temel dava türleri şunlardır:

• Tapu İptali ve Tescil Davaları: Hukuki ehliyetsizlik, muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), vekalet görevinin kötüye kullanılması, sahtecilik veya imar uygulamalarından kaynaklanan yolsuz tescillerin düzeltilmesi amacıyla açılan davalardır.
• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları (TMK m. 698): Paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak) mülkiyetine konu taşınmazlarda, paydaşlar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisinin aynen taksim veya satış suretiyle sona erdirilmesini konu alır.
• Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men'i) ve Ecrimisil Davaları: Malikinin rızası olmaksızın taşınmazı haksız olarak kullanan veya işgal eden kişilere karşı haksız müdahalenin sonlandırılması ve geriye dönük haksız işgal tazminatı (ecrimisil) talep edilmesi süreçleridir.
• Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmeleri: Arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında noterde düzenleme şeklinde yapılan sözleşmelerin hazırlanması, geç teslim, eksik veya ayıplı ifa nedeniyle tazminat ve sözleşmenin feshi davalarıdır.
• Önalım (Şufa) Hakkı Davaları (TMK m. 732): Paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların öncelikli satın alma hakkını kullanmasına ilişkin davalardır.
• Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları: Kamu yararı amacıyla idare tarafından gerçekleştirilen kamulaştırma işlemlerinde bedel tespiti ve tescil süreçleri ile fiili/hukuki el atmalardan doğan tazminat talepleridir.

Kira Hukuku: Tahliye, Kira Tespit ve Zorunlu Arabuluculuk Süreçleri

Konut ve çatılı işyeri kiraları başta olmak üzere, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299 ve devamı maddelerinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (İcra ve İflas Kanunu'na göre yapılan ilamsız tahliyeler hariç) dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. (Kira hukuku süreçleri hakkında detaylı bilgi için İzmir Kira Avukatı sayfamızı da inceleyebilirsiniz.)

1. Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama Davaları (TBK m. 344)

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli; hakim tarafından on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu süreçte İzmir gayrimenkul avukatı ve kira hukuku uygulamalarında ihtarname tebliğ süreleri ile dava açma tarihleri, tespit edilecek bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını doğrudan belirlemektedir.

2. Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Sebepleri

Türk Borçlar Kanunu uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşmeyi bildirim veya dava yoluyla sona erdirebileceği hâller sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesine tabidir. Yazılı tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye (TBK m. 352/1), bir kira yılı içinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye (TBK m. 352/2), kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi (ihtiyaç nedeniyle tahliye - TBK m. 350), taşınmazın yeniden inşası veya imarı ile on yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347) başlıca tahliye sebeplerini oluşturur.

Gayrimenkul ve Tapu Davaları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Dede Hukuk Bürosu Gayrimenkul Hukuku Bilgilendirme ve İletişim

Taşınmaz mülkiyeti ve kira hukukuna ilişkin davalarda hak düşürücü süreler, ihtarname şartları ve arabuluculuk tutanaklarının usulüne uygun düzenlenmesi yargılamanın temelini oluşturmaktadır. Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu metinlerine Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden erişilebilir. İzmir Bayraklı'da bulunan Dede Hukuk ve Danışmanlık Bürosu (Avukat Ertan Dede) çalışma alanları hakkında genel bilgi almak için İzmir Avukat Ertan Dede ana sayfamızı inceleyebilir, İzmir gayrimenkul avukatı randevu ve irtibat bilgileri için İletişim sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.