KİRA VE TAHLİYE DAVALARI YARGILAMA SÜREÇLERİ

İzmir Kira Avukatı | Kira ve Tahliye Davaları Hukuki Süreçleri

Kira hukuku; konut ve çatılı işyeri kiraları başta olmak üzere, kiralanan taşınmazların kullanım şartlarını, kira bedelinin belirlenmesini, kira alacaklarının tahsilini ve tahliye usullerini düzenleyen özel hukuk dalıdır. Uygulamada vatandaşlar ve kurumsal işletmeler tarafından sıklıkla İzmir kira avukatı (veya gayrimenkul hukuku avukatı) şeklinde ifade edilen mesleki faaliyet; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamında Sulh Hukuk Mahkemeleri ile İcra Hukuk Mahkemelerinde görülen kira uyuşmazlıklarının vekil sıfatıyla takip edilmesini ifade etmektedir.

İzmir Bayraklı'da faaliyet gösteren Dede Hukuk ve Danışmanlık Bürosu (Avukat Ertan Dede), kira sözleşmelerinin hazırlanması, kira alacaklarının takibi, kiracının tahliyesi ve taşınmaz hukukundan doğan uyuşmazlıklarda hem kiraya veren (mülk sahibi) hem de kiracı taraf için hukuki danışmanlık ve dava vekilliği hizmeti sunmaktadır. İzmir kira avukatı nezdinde yürütülen süreçlerde; kanuni ihtar sürelerine riayet edilmesi ve dava şartı arabuluculuk prosedürlerinin eksiksiz işletilmesi hak kayıplarının önlenmesi bakımından belirleyicidir.

Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Başlıca Kiracı Tahliye Sebepleri

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri uyarınca, kiraya verenin kira sözleşmesini bildirim veya dava yoluyla sona erdirebileceği hâller sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesine tabidir. (Tapu iptal, ortaklığın giderilmesi ve mülkiyet uyuşmazlıkları için İzmir Gayrimenkul Avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.) Mevzuat çerçevesinde uygulanan başlıca tahliye hukuki sebepleri şunlardır:

• Yazılı Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/1): Kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmaması durumunda; taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi yapılması veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması sürecidir.
• Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315 / İİK m. 269): Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde kiracıya yazılı olarak en az otuz gün süre verilerek (veya örnek 13 tahliye talepli icra takibi başlatılarak) bu süre içinde ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi ve akabinde tahliye talep edilmesidir.
• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 352/2): Kiracının bir kira yılı (veya bir yıldan uzun süreli kiralamalarda bir kira yılı) içerisinde kira bedelini ödememesi sebebiyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebebiyet vermesi hâlinde, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılan tahliye davasıdır.
• Kiraya Verenin veya Yeni Malikin Konut/İşyeri Gereksinimi (İhtiyaç Nedeniyle Tahliye - TBK m. 350-351): Kiraya verenin (veya taşınmazı sonradan edinen yeni malikin) kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğunun doğması hâlinde açılan davalardır.
• Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2): Taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise açılan tahliye davasıdır.
• On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye (TBK m. 347): Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresinin dolmasının ardından, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmenin sona erdirilmesidir.

Kira Bedelinin Tespiti Davaları ve Zorunlu Arabuluculuk

Kira hukukunda tahliye süreçlerinin yanı sıra, ekonomik koşullar ve emsal rayiçler doğrultusunda kira bedelinin güncellenmesi de önemli bir uyuşmazlık alanını oluşturmaktadır. 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda (İcra ve İflas Kanunu'na göre yapılan ilamsız tahliyeler hariç) dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak düzenlenmiştir.

1. Kira Tespit Davası ve 5 Yıl Şartı (TBK m. 344/3)

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli; hakim tarafından on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu aşamada İzmir kira avukatı aracılığıyla ihtarname tebliğ tarihlerinin ve dava açma sürelerinin (TBK m. 345) doğru yönetilmesi, belirlenen yeni kiranın hangi dönemden itibaren geçerli olacağını doğrudan etkiler.

2. Kira Sözleşmelerinin Hazırlanması ve Önleyici Hukuk

İleride doğabilecek tahliye ve alacak uyuşmazlıklarının henüz başlangıç aşamasında önlenebilmesi için; kira sözleşmelerindeki özel şartların, depozito (güvence bedeli - TBK m. 342) hükümlerinin, kefalet şartlarının (TBK m. 583 uyarınca adi veya müteselsil kefaletin el yazısıyla geçerlilik unsurlarının) ve teslim tutanaklarının kanunun emredici hükümlerine uygun olarak hazırlanması büyük önem taşımaktadır.

Kira ve Tahliye Davaları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Dede Hukuk Bürosu Kira Hukuku Bilgilendirme ve İletişim

Kira ve tahliye davalarında ihtarname süreleri, icra takibi itiraz süreleri ve arabuluculuk son tutanaklarının usulüne uygun düzenlenmesi hak düşürücü niteliktedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun güncel metinlerine Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden erişilebilir. İzmir Bayraklı'da bulunan Dede Hukuk ve Danışmanlık Bürosu (Avukat Ertan Dede) çalışma alanları hakkında genel bilgi almak için İzmir Avukat Ertan Dede ana sayfamızı inceleyebilir, İzmir kira avukatı randevu ve irtibat bilgileri için İletişim sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.