Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? (TMK m. 698)
Hukukumuzda ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası; paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak) mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz mallarda, paydaşlar (ortaklar) arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek ferdi mülkiyete geçilmesini sağlayan iki taraflı (çift yönlü) bir dava türüdür. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 698. maddesi uyarınca, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
İzmir Bayraklı'da faaliyet gösteren Dede Hukuk ve Danışmanlık Bürosu (Avukat Ertan Dede) olarak bu yazımızda; miras kalan veya hisseli olarak satın alınan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası şartlarını, 1 Eylül 2023 itibarıyla getirilen zorunlu arabuluculuk prosedürünü, aynen taksim ve elektronik satış (e-satış) aşamalarını inceliyoruz. Taşınmaz hukukuna ilişkin genel çalışma alanlarımız için İzmir Gayrimenkul Avukatı sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
| Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) - Hukuki Süreç Künyesi | |
|---|---|
| Kanuni Dayanak | 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 698 – m. 700 ve HMK m. 4/1-b |
| Görevli ve Yetkili Mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi (Kesin Yetki - HMK m. 12) |
| Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk | 6325 S.K. m. 18/B uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur |
| Paylaşma Biçimleri (TMK m. 699) | 1. Aynen Taksim (Fiilen Bölüştürme) veya Kat Mülkiyeti Kurulması 2. Pazarlık veya Açık Artırmayla (E-Satış) Satış |
| Zamanaşımı Süresi | Ortaklık devam ettiği sürece zamanaşımına tabi değildir; her zaman açılabilir |
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zorunlu Arabuluculuk (6325 S.K. m. 18/B)
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir.
Arabuluculuk sürecinde tüm paydaşların (veya mirasçıların) bir araya gelerek taşınmazın aynen bölünmesi, bir paydaşın diğerlerinin hissesini satın alması ya da taşınmazın üçüncü kişiye satılarak bedelinin paylaşılması konusunda anlaşmaları mümkündür. Anlaşma sağlanamaması hâlinde düzenlenen arabuluculuk son tutanağı ile Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır.
Paylaşma Biçimleri: Aynen Taksim ve Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesi uyarınca paylaşma; malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Uyuşmazlık hâlinde hakim, tarafların taleplerini ve taşınmazın niteliğini dikkate alarak iki yöntemden birine karar verir:
1. Aynen Taksim (Bölüştürme) ve Kat Mülkiyetine Geçiş
Paydaşlardan yalnızca birinin dahi aynen taksim (malın fiilen bölünmesi) talebinde bulunması hâlinde hakim, öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini bilirkişi marifetiyle araştırmak zorundadır. İmar mevzuatı, parsel büyüklüğü ve pay sayısı itibarıyla taşınmazın önemli bir değer kaybına uğramaksızın bölünmesi mümkünse aynen taksime karar verilir; bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Üzerinde birden fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10 uyarınca kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkündür.
2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi ve Muhdesatın Aidiyeti
Taşınmazın aynen bölünmesi imar mevzuatı veya niteliği gereği mümkün değilse (örneğin tek bir daire veya bölünemez nitelikteki tarım arazisi söz konusuysa), ortaklığın açık artırmayla satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Ancak tüm paydaşların oybirliğiyle anlaşması hâlinde artırmanın yalnızca hissedarlar arasında yapılmasına karar verilebilir (TMK m. 699/3).
Taşınmaz üzerinde paydaşlardan biri tarafından kendi imkanlarıyla yapılmış bina, ev veya dikilmiş ağaçlar (muhdesat) bulunuyorsa ve diğer paydaşlar bu aidiyeti kabul etmiyorsa; mahkemece ilgili paydaşa Asliye Hukuk Mahkemesinde "Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası" açması için kesin süre verilir ve bu dava bekletici mesele yapılır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
1. Hissesi çok küçük olan bir paydaş tek başına ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?
Evet, TMK m. 698 uyarınca ortaklığın giderilmesi davası açabilmek için belirli bir hisse oranına sahip olma şartı yoktur. Taşınmazdaki pay oranı ne kadar küçük olursa olsun (örneğin 1/100 hisseye sahip olsa dahi) her paydaş, diğer tüm paydaşları davalı göstererek ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
2. Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve avukatlık ücretini kim öder?
Ortaklığın giderilmesi davaları "çift taraflı" davalar olduğundan, davada kazanan veya kaybeden taraf ayrımı yapılmaz. Dava başlangıcında harç ve giderler davacı tarafından yatırılsa da, yargılama sonunda mahkeme masrafları ve vekalet ücretleri tüm paydaşlara tapudaki payları (hisseleri) oranında yükletilir.
3. Üzerinde haciz veya ipotek bulunan hisseli taşınmaz için izale-i şuyu davası açılabilir mi?
Evet, taşınmazın tapu kaydında veya paydaşlardan birinin hissesi üzerinde haciz, ipotek ya da ihtiyati tedbir şerhi bulunması ortaklığın giderilmesi davası açılmasına ve satış yapılmasına (devri yasaklayan özel bir mahkeme tedbiri olmadıkça) engel teşkil etmez; satış sonrasında ilgili şerh alacaklılarının hakları satış bedeli üzerinden korunur.
Dede Hukuk Bürosu Gayrimenkul Hukuku Danışmanlığı ve İletişim
Ortaklığın giderilmesi süreçlerinde taraf teşkilinin sağlanması, muhdesat iddiaları ve kıymet takdirine itiraz aşamaları taşınmazın gerçek değerinde paylaştırılması açısından belirleyicidir. İzmir Bayraklı'da faaliyet gösteren Dede Hukuk ve Danışmanlık Bürosu (Avukat Ertan Dede) çalışma alanları hakkında genel bilgi almak için İzmir Avukat Ertan Dede ana sayfamızı inceleyebilir, gayrimenkul hukuku danışmanlığı için İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.