Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Hukuki Niteliği ve Kapsamı (TBK m. 352/1)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) kiracıyı koruyucu emredici hükümleri sebebiyle sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Uygulamada mülk sahipleri ve kiracılar arasında en sık uyuşmazlık konusu olan hukuki kurumların başında yazılı tahliye taahhütnamesi gelmektedir. TBK m. 352/1 hükmü uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa; kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
İzmir Bayraklı'da faaliyet gösteren Dede Hukuk ve Danışmanlık Bürosu (Avukat Ertan Dede) olarak bu bilgilendirme yazımızda; Yargıtay içtihatları ışığında tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını, aile konutu itirazlarını, icra takibi ve dava açma sürelerini ayrıntılı olarak inceliyoruz. Kira uyuşmazlıklarına ilişkin genel çalışma alanlarımız hakkında bilgi almak için İzmir Kira Avukatı sayfamızı da ziyaret edebilirsiniz.
| Tahliye Taahhütnamesi - Hukuki Geçerlilik ve Süreç Özeti | |
|---|---|
| Kanuni Dayanak | 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1 ve 2004 sayılı İİK m. 272 |
| Temel Geçerlilik Şartları | Yazılı olma, bizzat kiracı (veya özel yetkili vekil) tarafından imzalanma, teslimden sonraki bir tarihte düzenlenme ve belirli tahliye tarihi içerme |
| İcra veya Dava Açma Süresi | Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay (Hak düşürücü süre) |
| Tahliye Emrine İtiraz Süresi | Örnek 14 tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün (İİK m. 274) |
| Zorunlu Arabuluculuk | Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak tahliye davasında zorunludur; İcra dairesinden başlatılacak ilamsız tahliye takibinde zorunlu değildir |
Yargıtay İçtihatlarına Göre Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
Bir tahliye taahhütnamesinin mahkemeler ve icra daireleri nezdinde hukuki sonuç doğurabilmesi için kanunun aradığı kurucu unsurları eksiksiz taşıması şarttır. Bu şartlardan herhangi birinin eksikliği, belgenin kesin hükümsüz (geçersiz) sayılmasına yol açar:
- 1. Taahhütnamenin Yazılı Şekilde Yapılmış Olması: Tahliye taahhüdü adi yazılı şekilde düzenlenebileceği gibi noter huzurunda düzenleme veya onaylama şeklinde de yapılabilir. Sözlü tahliye beyanları hukuken geçerli değildir.
- 2. Kiralananın Teslim Edilmesinden Sonra Düzenlenmiş Olması: TBK m. 352/1 uyarınca en kritik şart, taahhütnamenin kira sözleşmesinin imzalandığı ve taşınmazın kiracıya fiilen teslim edildiği tarihten sonraki bir tarihte verilmiş olmasıdır. Kira sözleşmesi ile aynı gün veya teslimden önce alınan taahhütnameler, kiracının "مضطرب (baskı altında) iradesi" ürünü kabul edilerek geçersiz sayılmaktadır.
- 3. Tahliye Edilecek Tarihin Açık ve Belirli Olması: Taahhütnamede taşınmazın hangi gün, ay ve yılda boşaltılacağının tereddüde yer bırakmayacak biçimde net olarak yazılması zorunludur.
- 4. Bizzat Kiracı (veya Tüm Kiracılar) Tarafından İmzalanması: Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için tüm kiracılar tarafından imzalanmış olması gerekir. Kiracı şirket ise şirketi temsile yetkili organın imzası bulunmalıdır.
Boş (Beyaza İmza) Tahliye Taahhütnamesi ve İmza İtirazı
Uygulamada sıklıkla düzenleme ve tahliye tarihleri boş bırakılarak kiracıdan imzalı taahhütname alındığı ve bu tarihlerin sonradan doldurulduğu görülmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihatlarına göre; beyaza (boş kağıda) imza atan kiracı, belgenin kendi rızası ve anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu ancak yazılı delille (senede karşı senetle ispat kuralı - HMK m. 201) ispatlayabilir. Tanık beyanlarıyla tarihlerin sonradan doldurulduğunun ispatlanması kural olarak mümkün değildir.
Buna karşılık adi yazılı bir tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra dairesinden (Örnek 14) tahliye takibi başlatıldığında; kiracının 7 günlük yasal süre içinde imzaya veya tarihe açıkça itiraz etmesi hâlinde icra takibi durur. Noterde düzenlenmiş veya imzası noterlikçe onaylanmış bir taahhütname bulunmadıkça, kiraya verenin İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep etme imkânı ortadan kalkar ve uyuşmazlığın genel hükümlere göre Sulh Hukuk Mahkemesinde (zorunlu arabuluculuk süreci işletilerek) çözülmesi gerekir.
Tahliye Taahhütnamesinde "Aile Konutu" İtirazı (TMK m. 194)
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi uyarınca, eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez. Kiralanan taşınmaz eşler tarafından aile konutu olarak kullanılıyorsa ve kira sözleşmesinde imzası bulunmayan eş, tahliye taahhütnamesine açık rıza vermemişse; rızası olmayan eş tarafından Aile Mahkemesinde açılacak tespit davası veya icra/tahliye dosyasında ileri sürülecek aile konutu itirazı tahliye sürecini doğrudan etkileyebilmektedir. (Aile konutu ve eşin rızası kavramları hakkında İzmir Boşanma Avukatı sayfamızdan da bilgi edinebilirsiniz.)
Tahliye Taahhütnamesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
1. Tahliye taahhütnamesi noter onaylı olmak zorunda mıdır?
Hayır, TBK m. 352/1 uyarınca tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için adi yazılı şekilde düzenlenmiş olması yeterlidir; noter onayı geçerlilik şartı değildir. Ancak noterlikçe resen düzenlenen veya imzası onaylanan taahhütnameler, kiracının imzaya ve tarihe itiraz ederek icra takibini uzatmasını engellediği için ispat hukuku açısından önemli avantaj sağlar.
2. Tahliye taahhütnamesinde 1 aylık dava ve icra süresi kaçırılırsa ne olur?
TBK m. 352/1'de öngörülen 1 aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmaz veya dava açılmazsa (ya da TBK m. 353 uyarınca bu süre içinde dava açılacağı yazılı olarak kiracıya bildirilmezse), söz konusu taahhütnameye dayanarak tahliye talep etme hakkı ortadan kalkar.
3. Ev veya işyeri satıldığında yeni malik eski malikin aldığı tahliye taahhütnamesini kullanabilir mi?
Evet, TBK m. 310 uyarınca kiralananın mülkiyeti devredildiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve eski malikin halefi olarak önceki malik döneminde alınmış geçerli tahliye taahhütnamesine dayanarak yasal süresi içinde icra takibi yapabilir veya tahliye davası açabilir.
Dede Hukuk Bürosu Kira Hukuku Danışmanlığı ve İletişim
Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takipleri ve tahliye davaları, 1 aylık hak düşürücü süre ve zorunlu arabuluculuk usulleri nedeniyle titizlikle yönetilmesi gereken süreçlerdir. İzmir Bayraklı'da faaliyet gösteren Dede Hukuk ve Danışmanlık Bürosu (Avukat Ertan Dede) çalışma alanları hakkında genel bilgi almak için İzmir Avukat Ertan Dede ana sayfamızı inceleyebilir, kira hukuku danışmanlığı ve randevu için İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.